Contrat d'architecte au Maroc : missions, phases et paiements

Un contrat écrit, visé par l'Ordre

La loi n° 016-89 pose un principe simple : l'architecte qui exerce à titre libéral perçoit des honoraires fixés à l'avance et d'un commun accord avec son client (article 7). En pratique, la profession utilise un contrat type unifié. Son cahier des clauses générales, adopté le 14 janvier 2001, est complété par des clauses particulières propres à chaque projet ; les conseils régionaux diffusent aujourd'hui une version datée de 2024. Les règles ci-dessous viennent de la version de 2001 : demandez la version en vigueur à votre conseil régional.

• Le visa. Le contrat porte le visa du conseil régional de l'Ordre du lieu du projet, et la signature du maître d'ouvrage est légalisée. Le conseil de Rabat indique que la mission ne commence qu'une fois le contrat signé et enregistré auprès de lui.
• Les avenants. Toute modification du montant des travaux ou des honoraires passe par un avenant visé par les deux parties, le conseil régional et le service de l'enregistrement.
• Le carnet de suivi. L'architecte fournit le carnet de suivi administratif délivré par le conseil régional, puis tient le cahier de chantier pendant les travaux.

Les phases de la mission

La mission obligatoire couvre la conception, les documents du dossier d'autorisation, la cohérence des études des ingénieurs avec le projet architectural et le suivi du chantier, jusqu'à l'attestation de fin de travaux qui permet de demander le permis d'habiter ou le certificat de conformité. Le contrat type la découpe en huit étapes, regroupées en trois phases :

Vous validez chaque phase par écrit. Pour l'habitat social (catégorie 1), une mission réduite est prévue (phases A et C, plus les plans d'exécution). Lors de l'adjudication, l'architecte compare les offres et propose un classement, mais c'est vous qui choisissez l'entreprise ; s'il a émis des réserves écrites sur une entreprise que vous retenez quand même, sa responsabilité est dégagée sur ce choix.

Honoraires et échéancier

Le contrat type calcule les honoraires en pourcentage du montant des travaux, TTC (ou HT si la construction est exonérée de TVA), la TVA s'ajoutant aux honoraires. Avant la passation des marchés, l'assiette est l'estimation (surface couverte multipliée par un prix au m², les surfaces ouvertes comptant pour moitié) ; ensuite, elle devient le montant réel des travaux. Le document fixe des taux minimaux : 3 % pour l'habitat social, 3,5 % pour le programme des 200 000 logements et 5 % pour les autres projets, qui peut descendre à 4,5 % en cas de répétitivité. Les niveaux pratiqués sont détaillés dans notre guide sur le prix d'un architecte.

L'échéancier se négocie, avec deux garde-fous :

• Au plus un tiers des honoraires peut être lié à l'obtention de l'autorisation de construire.
• Au moins un tiers reste attaché à la direction et au suivi des travaux.
• Les notes d'honoraires se règlent sous 30 jours ; au-delà, des intérêts de retard de 0,05 % par jour sont dus.
• À l'inverse, si l'architecte rend ses études en retard, une retenue de 0,05 % des honoraires de la phase s'applique par jour ouvrable à partir du quinzième jour.

Le chantier : visites, cahier, alertes

Le contrat type prévoit au moins deux visites de chantier par mois, avec comptes rendus, et permet de convenir d'une pénalité pour chaque visite manquée sans justification. L'architecte vous prévient au moins cinq jours à l'avance des fouilles, du ferraillage et des essais d'étanchéité. Il est l'interlocuteur unique des entreprises : évitez de donner des ordres directement au chantier. Tout supplément de dépenses exige votre accord écrit ; un dépassement engagé sans cet accord reste à la charge de l'architecte, sans hausse de ses honoraires.

La loi 66-12 a inséré dans la loi 12-90 un article 54-2 qui impose à l'architecte chargé de la direction des travaux de tenir un cahier de chantier. Avant le démarrage, une déclaration d'ouverture de chantier signée par l'architecte est déposée à la commune ; une déclaration de fermeture atteste à la fin que les travaux sont conformes aux plans autorisés.

Modifications, arrêt et résiliation

• Changement de programme. S'il intervient au stade de l'APS, l'architecte perçoit une indemnité fixée d'un commun accord ; les plans modificatifs en cours de travaux sont à votre charge.
• Cas de résiliation. Insatisfaction après trois esquisses, plus de trois absences aux réunions de chantier, retrait de l'autorisation d'exercer, manquement de l'une des parties, ou simple demande avant l'approbation de l'APS.
• Procédure. Mise en demeure préalable, puis notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, avec copie à l'Ordre.
• Indemnité. Si l'architecte n'est pas fautif, les phases engagées sur ordre écrit sont dues en totalité, plus 10 % des honoraires des missions non engagées.
• Empêchement de l'architecte. En cas de maladie grave ou de décès, un remplaçant est proposé par l'architecte, ses ayants droit ou à défaut l'Ordre ; il ne peut poursuivre qu'après le règlement intégral des honoraires des phases déjà entamées.

L'architecte garde la propriété intellectuelle de ses plans : vous devez citer son nom à chaque utilisation de l'œuvre. En cas de litige, le contrat impose de demander d'abord l'avis de l'Ordre avant de saisir le tribunal.

Ce que prévoit le projet de code des devoirs

La loi 016-89 charge l'Ordre d'établir un code des devoirs professionnels (article 35). Le texte qu'il diffuse est un projet daté de novembre 2023, qui n'entrera en vigueur qu'après publication au Bulletin officiel. Il confirme les grandes lignes du contrat type : contrat signé avant toute prestation, mission et honoraires définis au préalable, phases de l'APS au suivi d'exécution, interdiction des commissions versées par les entreprises ou les fournisseurs, honoraires justes et raisonnables sans prix abusivement bas, et conservation pendant dix ans du contrat, des plans autorisés et du certificat de conformité. En cas de rupture, elle prévoit d'informer par écrit le conseil régional et l'autorité qui a délivré l'autorisation.