Autorisation de construire au Maroc : dossier, Rokhas, délais

Qui décide, selon quels textes

La loi n° 12-90 relative à l'urbanisme interdit de construire sans autorisation dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques, dans les lotissements et dans certaines zones hors périmètre (article 40). L'autorisation est délivrée par le président du conseil communal (article 41). La procédure est détaillée par le règlement général de construction (RGC), approuvé par le décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019, publié au Bulletin officiel n° 6874 du 16 avril 2020 et entré en vigueur six mois plus tard.

Le dossier passe devant une commission dont les membres permanents représentent la préfecture ou la province, la commune et l'agence urbaine. L'avis de l'agence urbaine est obligatoire et le président de la commune doit s'y conformer (article 39 du RGC). Dans les communes de plus de 50 000 habitants, un guichet unique centralise les dossiers ; ailleurs, ce sont des comités préfectoraux ou provinciaux. La loi n° 64-23, promulguée en juillet 2026, crée douze agences régionales d'urbanisme et de l'habitat qui réorganisent les agences urbaines, avec des représentations maintenues dans les préfectures et provinces.

Petit projet ou grand projet ?

Le RGC classe chaque demande dans une procédure. Le classement change les délais et la composition de la commission.

Le dossier

La liste des pièces est fixée par l'arrêté conjoint n° 337-20, modifié par l'arrêté n° 1032-21 (BO n° 6992 du 3 juin 2021). Elle distingue les pièces principales, sans lesquelles le dossier est irrecevable, et les pièces complémentaires, qui peuvent être fournies avant la délivrance. Chaque pièce est fournie en un seul exemplaire.

• Pièces principales : copie du contrat d'architecte en cours de validité, plans architecturaux et techniques, note de performance énergétique établie par l'architecte, notice de sécurité incendie visée par l'architecte, l'ingénieur et un bureau de contrôle pour les bâtiments les plus exposés (maison individuelle au-delà de R+3, habitat collectif à partir de R+3 sur plus de 150 m² de terrain, établissements recevant du public…). Pour les autres logements, l'architecte certifie sur les plans le respect des règles incendie.
• Pièces complémentaires : fiche de renseignements signée par le demandeur, cahier de chantier, quittances des rémunérations pour services rendus.
• Justificatifs de propriété : la liste publiée par l'agence urbaine de Casablanca mentionne aussi un certificat de propriété du terrain ou, si le demandeur n'est pas propriétaire, l'acte qui fonde son droit et l'accord écrit du propriétaire. Demandez la liste à jour à votre guichet.

L'architecte établit enfin une attestation des surfaces construites, qui sert au calcul des taxes (article 33 du RGC). Il est utile de demander au préalable une note de renseignements urbanistiques à l'agence urbaine : elle indique ce que le plan d'aménagement autorise sur la parcelle.

Dépôt sur Rokhas et délais

Le dépôt se fait en ligne sur la plateforme nationale rokhas.ma, en général par l'architecte. Un arrêté conjoint de 2023 (n° 1839.23, BO n° 7212 du 13 juillet 2023), pris en application de la loi n° 55-19 sur la simplification des procédures, fixe les délais maximaux de traitement par la commune :

• 15 jours pour un petit projet ;
• 30 jours pour un grand projet, un lotissement, un groupe d'habitations ou un morcellement.

La pratique s'écarte parfois de ces chiffres. Selon les statistiques de Rokhas relayées par la presse pour la période de mai 2021 à mai 2022, l'instruction a pris en moyenne 33 jours pour les petits projets et 59 jours pour les grands. Les délais varient beaucoup d'une commune à l'autre. Si l'administration ne répond pas, l'article 48 de la loi 12-90 prévoit qu'une autorisation est réputée accordée deux mois après le dépôt ; mieux vaut toutefois obtenir une décision écrite avant d'engager des travaux.

Validité, chantier et taxes

L'autorisation devient caduque si les travaux de fondations n'ont pas commencé dans un délai d'un an (article 49 de la loi 12-90). Le permis de réfection, lui, est valable six mois, sans renouvellement. Avant de démarrer, il faut déposer à la commune la déclaration d'ouverture du chantier, au moins 48 heures avant le début des travaux, installer une clôture et un panneau indiquant le numéro et la date de l'autorisation, et garder sur place les plans visés « ne varietur » et le cahier de chantier.

Deux types de frais s'ajoutent aux honoraires : la taxe communale sur les opérations de construction, calculée au mètre carré selon le type de bâtiment, sur la base de l'attestation de surfaces de l'architecte, et la rémunération des services rendus par l'agence urbaine. Leurs montants dépendent des textes de fiscalité locale et de la commune : demandez le barème au guichet avant de déposer.

Le permis d'habiter ou le certificat de conformité

Un bâtiment achevé ne peut pas être occupé sans permis d'habiter (logement) ou certificat de conformité (autres usages), délivré par le président de la commune (article 55 de la loi 12-90). L'architecte dépose une déclaration de fermeture du chantier qui atteste la conformité aux plans autorisés ; quand il a dirigé les travaux, son attestation remplace la visite de récolement. Sinon, la commune doit notifier la date de cette visite dans les 3 jours ouvrables suivant la demande. En août 2025, selon la presse, le ministère de l'Intérieur a demandé aux gouverneurs de faire cesser la délivrance de permis d'habiter partiels : le document n'est accordé qu'une fois l'ensemble des travaux achevé conformément aux plans. Occuper un logement sans ce permis est une infraction listée à l'article 64 de la loi 12-90 ; sans lui, les raccordements définitifs et la vente deviennent aussi beaucoup plus difficiles.